9.11.2022 4:50

Miten valita oikea korko asuntolainalle?

Asuntolainan koron valinta voi tuntua haastavalta. Miten valita edullinen korko, joka on kannattavin vaihtoehto vielä pitkänkin ajan kuluttua? Tällä hetkellä edulliselta kuulostava korko ei välttämättä ole järkevä vaihtoehto enää viiden tai kymmenen vuoden kuluttua korkojen noustessa. Asuntolainan korko muodostuu kahdesta osasta, viitekorosta ja pankin marginaalista. Viitekorko on osuus, jonka voi valita itse erilaisista vaihtoehdoista ja jonka nousua ja laskua seurataan tarkasti. Pankin marginaali, on koron osuus, jolla pankki tekee voittoa tarjotessaan asuntolainoja. Marginaali neuvotellaan pankin kanssa ja se voi vaihdella eri asiakkaiden välillä liittyen elämäntilanteesta ja asiakassuhteesta pankkiin. Aiemmassa kirjoituksessa kerroimme miten pankki arvottaa asiakkaansa ja miten se voi vaikuttaa korkomarginaalin suuruuteen. Kun puhutaan asuntolainan kilpailuttamisesta, tarkoitetaan juuri marginaalin osuuden kilpailuttamista. Marginaalikorko voi vaihdella jopa saman pankin eri konttoreissa.

Asuntolainan korko muodostuu kahdesta osasta, viitekorosta ja pankin marginaalista.

Viitekoron lainanhakija voi valita itse erilaisista vaihtoehdoista, joita on Euribor, Prime ja kiinteä korko. Euribor on euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko, joka muuttuu päivittäin. Lyhenne tulee sanoista Euro Interbank Offered Rate. Euribor on korko, jolla pankki lainaa rahaa muilta pankeillta ja lainaa rahaa eteenpäin lisäämällä marginaalinsa korkoon. Euribor lasketaan päivittäin ns. euribor-paneelissa eri korkojaksoille. Lainan korko ei kuitenkaan vaihtele päivittäin, vaan asuntolainan voi sitoa esimerkiksi 12 kuukauden euriboriin, jolloin korko tarkistetaan kerran vuodessa. Vastaavasti 1kk euriboriin sidotun asuntolainan korko vaihtuu kerran kuukaudessa. Lainan lyhennys tapahtuu kuitenkin normaalisti kerran kuukaudessa valitusta korkotyypistä riippumatta, valinta vaikuttaa vain siihen kuinka paljon korkoa maksat kuukausittain. Minkä pituinen euribor sitten on paras vaihtoehto asuntolainan viitekoroksi? 1 kuukauden euribor on ollut historiassa halvin korko, mutta on myös riskialtis, sillä korko voi nousta äkkiä rahoitusmarkkinoiden muuttuessa. Tällöin talouden pitää kestää äkillinen korkojen nousu. 3 ja 6 kuukauden euriborit ovat turvallinen vaihtoehto, jossa ei ole yhtä paljon riskiä, mutta ei yhtä paljon etujakaan kuin lyhyemmässä korossa. 12 kuukauden euribor on melko riskitön, mutta on ollut pitkällä aikavälillä kalliimpi kuin lyhyemmät korot. Korkojen laskiessa nopeasti 12 kuukauden euribor tulee kalliiksi, sillä velallinen maksaa korkeampaa korkoa seuraavaan tarkistuspäivään asti, joka voi olla pahimmillaan vasta vajaan vuoden kuluttua korkotason laskusta. Korkojen taas noustessa äkillisesti 12 kuukauden euriborin valinneet maksavat alhaisempaa korkoa seuraavaan tarkistuspäivään asti. 12 kuukauden euribor on asuntolainoissa yleisin vaihtoehto. Prime-korko on saman tyyppinen kuin euribor, mutta pankkien itsensä määrittelemä. Pankki päättää koron muutoksesta, mutta päätökset perustuvat talouden yleisiin kehitysnäkymiin. Prime-korkoa voidaan pitää markkinakorkoja vakaampana. Se on joissain tilanteissa edullinen vaihtoehto, mutta yleisesti prime-korkoa pidetään euriboria kalliimpana. Kiinteä korko on turvallinen vaihtoehto, joka asetetaan pitkäksi ajaksi, yleensä 3, 5 tai 10 vuodeksi. Pankin kanssa sovittu korko ei tänä aikana muutu, vaan lainasta maksetaan sovittua korkoa koko kiinteän koron ajan riippumatta korkotason vaihtelusta. Aikajakson jälkeen sovitaan uusi kiinteä korko tai sidotaan laina markkinakorkoon, esim. euriboriin. Taloustilanteesta riippuen kiinteä voi olla kallis tai edullinen vaihtoehto. Kiinteä korko on kuin vakuutus, joka suojaa prime- ja euribor-korkojen vaihtelulta, mutta toisaalta kiinteällä korolla voi myös hävitä korkojen laskiessa. Jos asuntolaina sidotaan esim. 4% kiinteään korkoon, mutta euribor nousee yli 5%, maksat asuntolainastasi edelleen edullisempaa 4% korkoa. Toisaalta tilanteessa, jossa korot ovat matalalla, kiinteä korko käy kalliiksi. Esimerkiksi yleisen korkotason ollessa alle 2%, kiinteään korkoon sidotusta lainasta maksetaan kuitenkin sovittua korkoa, joka voi olla huomattavasti kalliimpi. Pankki voi veloittaa huomattavankin summan, mikäli kiinteään korkoon sidottu laina halutaan maksaa etuajassa pois.

Viitekorko on myös mahdollista jakaa esimerkiksi niin, että puolesta lainasta maksetaan kiinteää korkoa ja toisesta puolesta 1 kuukauden euribor-korkoa. Jakamisella pyritään pienetämään korkoriskiä.

Viitekoron valinta on vaikeaa, sillä edullisin vaihtoehto perustuu arvioihin tulevaisuuden talousnäkymistä. Oma tilanne tulee ottaa huomioon oikean korkotyypin valinnassa, kestääkö oma talous esimerkiksi nopeat korkojen nousut, vai onko pitkä kiinteä korko turvallisuutensa takia parempi vaihtoehto. Viitekorkoa voi myös vaihtaa kesken laina-ajan, mistä pankki saattaa periä maksun. Lainaan kannattaa yrittää neuvotella ilmainen viitekoron vaihto esimerkiksi kerran vuodessa.